9月1日，《黑龍江省人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )關(guān)于實(shí)施契稅法授權事項的決定》將與國家的《契稅法》同步施行。為進(jìn)一步降低納稅人契稅負擔，優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境，我省的契稅稅率將按照稅法下限3%設定?！镀醵惙ā泛汀稕Q定》實(shí)施后，我省的單位承受住房、居民承受贈與住房，以及非住房、土地交易契稅稅率由5%降至3%；個(gè)人購買(mǎi)住房契稅稅率與現行政策一致。

　　個(gè)人購買(mǎi)住房契稅稅率仍按照現行的國家優(yōu)惠政策執行，即“個(gè)人購買(mǎi)家庭唯一住房面積為90平方米及以下的減按1%稅率征收契稅、90平方米以上的減按1.5%稅率征收契稅，個(gè)人購買(mǎi)家庭第二套改善性住房面積為90平方米及以下的減按1%稅率征收契稅、90平方米以上的減按2%稅率征收契稅，個(gè)人購買(mǎi)家庭第三套及以上住房的，按3%稅率征收契稅”。

　　1、問(wèn)：發(fā)生變化的契稅稅率，按照什么時(shí)間來(lái)判定？

　　答：根據《契稅法》第九條規定，契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當日，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質(zhì)憑證的當日。

　　因此，對單位承受住房、居民承受贈與住房，以及非住房、土地交易契稅稅率發(fā)生變化的，納稅人要根據土地、房屋權屬合同簽訂時(shí)間來(lái)判斷適用稅率。

　　舉例來(lái)說(shuō)，假設市民a先生于2021年9月1日以后與開(kāi)發(fā)商簽訂了購房合同，購買(mǎi)了我市的一處門(mén)市房，他適用的契稅稅率為3%；如果是之前簽訂的購房合同，他適用的契稅稅率則為5%。

　　2、問(wèn)：《契稅法》實(shí)施后契稅的納稅期限有何變化？

　　答：根據《契稅法》第十條規定：“納稅人應當在依法辦理土地、房屋權屬登記手續前申報繳納契稅?！毕啾取稌盒袟l例》第九條規定的“納稅人應當自納稅義務(wù)發(fā)生之日起10內，向土地、房屋所在地的契稅征收機關(guān)辦理納稅申報，并在契稅征收機關(guān)核定的期限內繳納稅款”，主要變化是將申報期限和納稅期限合二為一，納稅人在辦理土地、房屋權屬登記手續前，可一次性完成申報繳稅。

　　舉例來(lái)說(shuō)，假設市民a先生于2021年9月1日以后購買(mǎi)了住房，他只要在辦理不動(dòng)產(chǎn)權屬登記時(shí)完成契稅申報繳稅即可，一次就可完成申報、納稅、登記。

　　3、問(wèn)：納稅人房產(chǎn)被政府依法征收后，選擇產(chǎn)權調換進(jìn)行補償，是否還能享受契稅優(yōu)惠？

　　答：我省《決定》明確，因土地、房屋被縣級以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋權屬的，成交價(jià)格沒(méi)有超過(guò)貨幣補償費的，免征契稅；超出貨幣補償費的，對超出部分征收契稅。選擇房屋產(chǎn)權調換且不繳納房屋價(jià)值差價(jià)的，免征契稅；繳納差價(jià)的，對差價(jià)部分征收契稅。因不可抗力滅失住房，重新承受住房權屬的，免征契稅。

　　因此，納稅人的房屋被政府依法征收選擇房屋產(chǎn)權調換進(jìn)行補償時(shí)，不支付差價(jià)的免征契稅，支付差價(jià)的，對差價(jià)部分征收契稅。

　　4、問(wèn)：購買(mǎi)房屋附屬設施（包括停車(chē)位、機動(dòng)車(chē)庫、非機動(dòng)車(chē)庫、頂層閣樓、儲藏室及其他房屋附屬設施）如何繳納契稅？

　　答：根據《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于貫徹實(shí)施契稅法若干事項執行口徑的公告》（財政部 稅務(wù)總局公告2021年第23號）明確，房屋附屬設施（包括停車(chē)位、機動(dòng)車(chē)庫、非機動(dòng)車(chē)庫、頂層閣樓、儲藏室及其他房屋附屬設施）與房屋為同一不動(dòng)產(chǎn)單元的，計稅依據為承受方應交付的總價(jià)款，并適用與房屋相同的稅率；房屋附屬設施與房屋為不同不動(dòng)產(chǎn)單元的，計稅依據為轉移合同確定的成交價(jià)格，并按當地確定的適用稅率計稅。

　　《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第八條明確，不動(dòng)產(chǎn)以不動(dòng)產(chǎn)單元為基本單位進(jìn)行登記，不動(dòng)產(chǎn)單元具有唯一編碼。因此，與房屋同一不動(dòng)產(chǎn)單元的，可以與房屋相同的稅率繳納契稅；與房屋為不同不動(dòng)產(chǎn)單元的，按照我省法定稅率繳納契稅。

　　5、問(wèn)：鄉鎮企業(yè)通過(guò)出讓方式取得集體土地用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，需要繳納契稅嗎？

　　答：為與《土地管理法》進(jìn)行了有效銜接，《契稅法》在關(guān)于征稅范圍的條款中，將《契稅暫行條例》規定“國有土地使用權出讓”修改為“土地使用權出讓”，這意味著(zhù)《契稅法》正式實(shí)施后，將集體經(jīng)營(yíng)性建設用地出讓也要按規定繳納契稅。

　　因此，2021年9月1日之后通過(guò)出讓方式取得集體土地用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，需要按規定繳納契稅。土地承包經(jīng)營(yíng)權和土地經(jīng)營(yíng)權的轉移則不屬此列。

　　6、問(wèn)：購買(mǎi)已裝修房屋的，該如何計征契稅？

　　答：《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于貫徹實(shí)施契稅法若干事項執行口徑的公告》（財政部 稅務(wù)總局公告2021年第23號）明確，承受已裝修房屋的，應將包括裝修費用在內的費用計入承受方應交付的總價(jià)款。因此，在購買(mǎi)已裝修房屋時(shí)，無(wú)論是銷(xiāo)售方單獨收取的裝修費用，還是將裝修費用作為房屋價(jià)款的一部分，均要計入契稅的計稅依據一并征收契稅。

　　7、問(wèn)：建設過(guò)程中，容積率發(fā)生變化需補繳土地出讓價(jià)款的，需要補繳契稅嗎？如何繳納？

　　答：《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于貫徹實(shí)施契稅法若干事項執行口徑的公告》（財政部 稅務(wù)總局公告2021年第23號）明確，因人民法院、仲裁委員會(huì )的生效法律文書(shū)或者監察機關(guān)出具的監察文書(shū)等發(fā)生土地、房屋權屬轉移的，納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為法律文書(shū)等生效當日；因改變土地、房屋用途等情形應當繳納已經(jīng)減征、免征契稅的，納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為改變有關(guān)土地、房屋用途等情形的當日；因改變土地性質(zhì)、容積率等土地使用條件需補繳土地出讓價(jià)款，應當繳納契稅的，納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為改變土地使用條件當日。發(fā)生上述情形，按規定不再需要辦理土地、房屋權屬登記的，納稅人應自納稅義務(wù)發(fā)生之日起90日內申報繳納契稅。

　　因此，對于容積率發(fā)生變化需補繳土地出讓價(jià)款的，應根據補繳的土地出讓價(jià)款為計稅依據向稅務(wù)部門(mén)申報繳納契稅。對于這類(lèi)按規定不再需要辦理土地、房屋權屬登記的，納稅人應自納稅義務(wù)發(fā)生之日起90日內申報繳納契稅。超過(guò)規定期限的，應當依法繳納滯納金。

　　8、問(wèn)：納稅人繳納契稅后，哪些情形可以申請退還已繳納的契稅？

　　答：根據《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于貫徹實(shí)施契稅法若干事項執行口徑的公告》（財政部 稅務(wù)總局公告2021年第23號），納稅人繳納契稅后，發(fā)生下列情形可以申請退稅：

　　1.因人民法院判決或者仲裁委員會(huì )裁決導致土地、房屋權屬轉移行為無(wú)效、被撤銷(xiāo)或者被解除，且土地、房屋權屬變更至原權利人的；

　　2.在出讓土地使用權交付時(shí)，因容積率調整或實(shí)際交付面積小于合同約定面積需退還土地出讓價(jià)款的；

　　3.在新建商品房交付時(shí)，因實(shí)際交付面積小于合同約定面積需返還房?jì)r(jià)款的。

　　9、問(wèn)：繼承土地房屋權屬是否需要繳納契稅？

　　答：法定繼承人通過(guò)繼承承受土地、房屋權屬，免征契稅；非法定繼承人根據遺囑承受死者生前的土地、房屋權屬，屬于贈與行為，應征收契稅。

　　10、問(wèn)：夫妻之間房屋、土地權屬變更是否需要繳納契稅？

　　答：婚姻關(guān)系存續期間夫妻之間變更房屋、土地權屬、份額，免征契稅。

　　11、問(wèn)：除夫妻關(guān)系外的共有不動(dòng)產(chǎn)份額發(fā)生變化等情形是否需要繳納契稅？

　　答：下列情形發(fā)生土地、房屋權屬轉移的，承受方應當依法繳納契稅：

　　1.因共有不動(dòng)產(chǎn)份額變化的；

　　2.因共有人增加或者減少的；

　　3.因人民法院、仲裁委員會(huì )的生效法律文書(shū)或者監察機關(guān)出具的監察文書(shū)等因素，發(fā)生土地、房屋權屬轉移的。

　　12、問(wèn)：我市納稅人辦理不動(dòng)產(chǎn)登記申報繳納契稅的途徑有哪些？

　　答：納稅人可以通過(guò)哈爾濱市各不動(dòng)產(chǎn)登記交易大廳，線(xiàn)下辦理不動(dòng)產(chǎn)登記繳稅業(yè)務(wù)；也可以登錄哈爾濱市不動(dòng)產(chǎn)登記交易事務(wù)中心微信公眾號，通過(guò)哈爾濱市“互聯(lián)網(wǎng)+不動(dòng)產(chǎn)登記”一體化平臺，線(xiàn)上辦理不動(dòng)產(chǎn)登記繳稅業(yè)務(wù)。

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文章名稱(chēng)：土地出讓金契稅稅率（土地出讓契稅計算公式）

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標簽：不動(dòng)產(chǎn)、契稅、房屋征收、購房